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(2) Subject to subsection 3, the market value of land assessed is the amount that the land might be expected to realize if sold in the open market by a willing seller to a willing buyer.
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(2) Sous réserve du paragraphe 3, la valeur marchande du bien-fonds évalué équivaut au montant que rapporterait la vente volontaire dudit bien-fonds sur le marché libre.
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14. (1) The market value of land expropriated is the amount that the land might be expected to realize if sold in the open market by a willing seller to a willing buyer.
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14. (1) La valeur marchande d’un bien-fonds exproprié est égale au prix auquel il aurait pu être vendu sur le marché libre, par un vendeur consentant à un acheteur consentant.
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15(2)    The value of any asset for the purposes of subsection (1) shall be the amount that the asset might reasonably be expected to realize if sold in the open market by a willing seller to a willing buyer.
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15(2)    Pour l’application du paragraphe (1), la valeur d’un élément d’actif est le montant qu’un vendeur peut raisonnablement s’attendre à réaliser si l’élément d’actif est vendu sur le marché libre par un vendeur qui veut vendre à un acheteur qui veut acheter.
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6, which required the assessment to be at market value and directed the assessor that “the market value of land assessed is the amount that the land might be expected to realize if sold in the open market by a willing seller to a willing buyer”.
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circonstances influant sur la valeur…». L’évaluation de 1970 a été faite en vertu de l’art. 27 de l’Assessment Act, 1968-69 (Ont.), c. 6, qui exigeait que l’évaluation soit à la valeur marchande et obligeait l’évaluateur à faire en sorte que [TRADUCTION] «la valeur marchande du terrain évalué soit ce qu’un vendeur qui veut vendre peut s’attendre de réaliser s’il le vend sur le marché libre à un acheteur qui veut acheter». Les deux évaluations ont été faites, et toute la preuve de l’appelante devant la commission a été offerte, à partir du principe que la valeur réelle et la valeur marchande, en l’espèce, étaient des termes juridiques interchangeables.
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Later in the day Abbey gave the police a signed statement in which he said that in the last two weeks of April, 1979, while still in Canada, he had received $900 from three individuals on the express understanding that he would purchase 13 grams of cocaine for them in Peru. The two plastic bags contained 158.7 grams of cocaine, the "street value" of which was $76,320, if cut to 13 per cent purity, or $18,150 if sold, uncut, by the ounce.
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Plus tard dans la journée, Abbey a fait à la police une déclaration signée dans laquelle il affirmait qu'au cours des deux dernières semaines d'avril 1979, alors qu'il était encore au Canada, il avait reçu $900 de trois individus à la condition expresse qu'il achète pour eux 13 grammes de cocaïne au Pérou. Les deux sacs en plastique contenaient 158.7 grammes de cocaïne dont la «valeur de revente» était de $76,320, si elle était réduite à 13 pour cent de pureté, ou de $18,150 si elle était vendue intégralement à l'once. Il s'agissait d'une entreprise à but lucratif. Lorsqu'il faisait sa déclaration à la police, laquelle déclaration a été présentée en preuve, on a demandé à Abbey s'il voulait dire quoi que ce soit concernant l'importation de la cocaïne. Il a répondu:
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The new act specifically states that the assessment shall be made at its market value and this term is defined as the amount that the land might be expected to realize if sold in the open market by a willing seller to a willing buyer.
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l’ancienne loi, l’évaluation doit être faite suivant la valeur réelle, que les tribunaux ont dit être la valeur marchande. La nouvelle loi dit spécifiquement que l’évaluation sera faite à la valeur marchande et cette expression est définie comme étant le montant qu’un vendeur qui veut vendre peut s’attendre de réaliser s’il vend le terrain sur le marché libre à un acheteur qui veut acheter. Ce principe a longtemps été accepté comme le critère à suivre en déterminant la valeur marchande, et la commission a par conséquent conclu qu’il n’y a aucune distinction utile à faire entre la valeur réelle telle qu’énumérée dans l’ancienne loi et la valeur marchande telle qu’énoncée dans la nouvelle législation.
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Thus, while the market value of the land and buildings if sold to a purchaser for the purpose of carrying on the same type of business was only $650,000, the value to the owner of the land and buildings was allowed at $1,003,555, being $423,555 for the land and $580,000 for the building.
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[TRADUCTION] Alors que la valeur marchande du terrain et des bâtiments n’était que de $650,000 si l’acquéreur l’achetait pour exploiter le même genre d’entreprise, on a accordé au propriétaire du terrain et des bâtiments $1,003,555 soit $423,555 pour le terrain et $580,000 pour les bâtiments. Il n’est donc pas vrai, comme le prétend l’avocat de l’intimée en l’espèce, que, dans l’affaire Samuel, l’usage du terrain était l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel lorsqu’il servait à une entreprise de tôlerie et qu’on peut en conséquence le distinguer des faits de l’espèce. C’est un autre exemple du fait que la valeur pour le propriétaire peut être supérieure à la valeur marchande.
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This loan had not in fact been forgiven at the time of the hearing before the Board, and counsel for the respective parties differed on its relation to “market value”, as defined in s. 27(2), namely, “the amount that the land might be expected to realize if sold in the open market by a willing seller to a willing buyer”.
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L’intimée soutient énergiquement que la détermination de la valeur marchande et du facteur de 17.6 pour cent par la Commission constitue des conclusions sur les faits qui ne sont pas sujettes à révision par la Cour d’appel ou par cette Cour. L’expert de l’intimée savait, lorsqu’il a déterminé la valeur marchande de la propriété à $850,000 (montant auquel la Commission a ajouté, comme valeur de certaines améliorations, une somme de $176,111 que les appelants ne contestent pas), que le coût total de la propriété évaluée (le terrain et les bâtiments) était de $1,453,547. Cette somme représente en partie un prêt non remboursable de $384,211 consenti par la Société de développement de l’Ontario pour compenser le fait que la Ville, dont la population est d’environ 5,000 âmes (sans aucune variation importante de 1961 à 1971), est située dans une région où le taux de croissance économique est très faible. En fait, ce prêt n’avait pas encore été déclaré non remboursable à l’époque de l’audition devant la Commission, et les avocats des parties sont en désaccord quant à son incidence sur la «valeur marchande», telle que définie au par. (2) de l’art. 27, c’est‑à‑dire [TRADUCTION] «le montant que rapporterait la vente volontaire dudit bien-fonds sur le marché libre».
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It must be borne in mind, however, that this case was decided under two United Kingdom statutes in which the compensation was made up of “the amount which the land if sold in the open market by a willing seller might be expected to realize” plus “compensation for disturbance or any other matter not directly based on the value of the land”.
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La majorité de la Cour d’appel dans l’arrêt Horn a conclu que l’indemnité pour trouble de jouissance n’était qu’un élément de calcul du montant auquel avait droit le propriétaire pour la perte de sa propriété. Il faut se souvenir cependant que cette affaire a été tranchée en vertu de deux lois du Royaume-Uni où l’indemnité comprenait [TRADUCTION] «le montant qu’un vendeur prêt à vendre devrait obtenir sur le marché libre» plus [TRADUCTION] «l’indemnité pour trouble de jouissance ou tout autre facteur non directement lié à la valeur du terrain». Le maître des rôles, sir Wilfred Greene, a déclaré (et le lord juge Scott partageait son opinion) que ces facteurs n’étaient pas [TRADUCTION] «deux droits distincts et indépendants», mais qu’ils se combinaient pour former l’indemnité d’expropriation (Horn v. Sunderland Corporation, précité, à la p. 486). Le juge Rand de cette Cour a parlé de cette question dans Diggon-Hibben, Limited c. Le Roi[15], à la p. 714:
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The evidence adduced at the trial seems to have been directed towards establishing its market value if sold at an ordinary sale, rather than its cash sale value at a forced sale where value and price are fixed by the demand.
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[TRADUCTION] Je ne trouve rien dans la preuve qui laisse croire que la banque n’a pas agi de bonne foi en tout temps ou qu’elle a vendu intentionnellement et de façon irréfléchie la moissonneuse à un prix moindre que sa valeur nette à une vente forcée. La preuve fournie en première instance semble avoir été orientée en vue d’établir sa valeur marchande dans le cas d’une vente normale au lieu de sa valeur au comptant à une vente forcée où la valeur et le prix sont établis par la demande. Il est notoire qu’à de telles ventes, les acheteurs éventuels cherchent des aubaines. La banque avait le droit de liquider sa garantie, et la loi ne l’obligeait pas à attendre jusqu’à ce qu’elle trouve un acheteur disposé à en payer la juste valeur marchande au sens ordinaire. Elle aurait pu ne jamais trouver cet acheteur. Le défendeur a le fardeau d’établir que la vente n’a pas été faite de bonne foi et que la banque a manqué à son obligation envers lui en concluant cette vente. Le défendeur ne s’est pas acquitté de ce fardeau.
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If sold, the net proceeds of sale were to “be paid promptly to the Trustees for distribution amongst the creditors of the Bankrupt in observance of all their rights and in conformity with Belgian law” contrary to the priority assigned by Canadian maritime law and, eventually, by the Federal Court to maritime lienholders and other secured creditors.
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25 Dans son ordonnance, le juge Guthrie a déclaré que la Cour supérieure du Québec siégeant en matière de faillite avait prêté son concours au tribunal de faillite belge et reconnaissait les appelants en qualité de syndics de faillite ayant [traduction] « l’obligation et le pouvoir de prendre possession des éléments d’actif de la faillie où qu’ils soient au Canada, de les réaliser et de les confirmer ».  Le juge Guthrie a rétabli la disposition concernant les créanciers garantis, c’est‑à‑dire celle reconnaissant « [l]es droits des créanciers dont les réclamations sont garanties sous le régime des lois du Canada, conformément à la loi ».  L’ordonnance du juge Guthrie précisait ensuite ce qu’on devait faire du navire.  Le juge était disposé à « permettre » qu’il soit vendu conformément à l’ordonnance de la Cour fédérale, datée du 17 mai 1996, « à la condition que cette vente soit conclue et que le prix d’achat soit intégralement versé à la fin de la journée ouvrable à Halifax, au Canada, le 12 juillet 1996 ».  Si la vente était conclue, le produit net de la vente devrait être « versé sans délai aux syndics en vue de sa répartition entre les créanciers de la faillie dans le respect de tous leurs droits et en conformité avec le droit belge », et ce, malgré l’ordre de priorité que le droit maritime canadien et, en fin de compte, la Cour fédérale attribuent aux titulaires de privilège maritime et aux autres créanciers garantis.  Si la vente n’était pas conclue comme le prévoyait l’ordonnance de la Cour fédérale, le navire devrait être remis aux syndics pour qu’ils le vendent sur place ou ailleurs.  Cela aussi était contraire au cadre procédural établi par les Règles de la Cour fédérale.
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The respondent’s position was that an agreement had been made with the appellant whereby the Levy group would pay a finder’s fee of two per cent of the purchase price of the shares if sold to a purchaser who was put in touch with the Levy group through Manley.
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Ce qui était en litige entre l’appelant et l’intimé, c’était (1) de savoir si l’appelant avait, pour le compte de la famille Levy (lui-même compris), conclu un contrat avec l’intimé en vue de rémunérer l’intimé pour leur mise en relations avec un acheteur éventuel des intérêts majoritaires que possédait la famille Levy dans une compagnie aux intérêts diversifiés connue sous le nom de Levy Industries Limited, la rémunération devant être payable si la vente et l’achat se concrétisaient, et (2) de savoir si, dans ce contrat, l’appelant et l’intimé avaient fixé la rémunération. Ce qui est reconnu de part et d’autre, c’est que l’appelant a effectivement conclu avec l’intimé, en octobre 1968, un arrangement selon lequel celui-ci agirait à titre de «démarcheur» pour trouver un acheteur à l’égard des actions Levy, un marché qui, s’il était complété comme il le fut, serait pour un prix d’achat de vingt-cinq à trente millions de dollars. La position de l’intimé était qu’un accord était intervenu avec l’appelant en vertu duquel le groupe Levy paierait des honoraires de démarcheur de deux pour cent du prix d’achat des actions si celles-ci étaient vendues à un acheteur qui avait été mis en relations avec le groupe Levy par l’intermédiaire de Manley. La position de l’appelant était que suivant son arrangement avec Manley ce dernier devait agir à titre «de démarcheur» qui obtiendrait ses honoraires de l’acheteur avec l’aide de l’appelant, les honoraires devant être d’un montant raisonnable, comme $100,000 ou dans les environs. A la même époque, le groupe Levy était en négociation avec une compagnie américaine pour la vente des actions du groupe et le démarcheur américain avait convenu d’accepter des honoraires de $110,000 si ses négociations aboutissaient à l’achat et la vente. Manley a réussi, par