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In my view, a very different result is achieved when the overall arrangements are examined. For reasons best known to the parties, Phoenix did not wish to undertake the design, financing, leasing and construction of the PCDA head office on its own account. Phoenix was agreeable to enter into arrangements whereby Ownix, in the general sense of the term, managed the project, but under the authoritative surveillance and control of Phoenix. Ownix, for its part, lacked the resources to acquire the site, arrange long-term financing, erect the building, and lease part of it to PCDA for its head office and the balance to strangers, all in its own right. Ownix may have had the entrepreneurial instincts and capacities, but not the financial wherewithal, to stage the project. Whatever the reason, Ownix appears to have agreed to contribute the land and to be the project manager for rewards in the amounts and payable in the manner provided in the development agreement and the leases and contracts subtended or evolving therefrom. At the end of the day, however, Ownix would not own the land or the building. PCDA would be the owner of the property in fee simple, free and clear of all encumbrances, except any unexpired space leases. The plan adopted by Ownix and Phoenix drew upon a combination of interests and capacities as between Ownix and Phoenix, which led to the construction of this large building in downtown Toronto, and to the installation in a part of that building of the head office of PCDA. It is against this factual background that, in my view, one must assess the development agreement, the construction contract, the several leases and sublease, the assignment of the credit lease, the mortgage, and the application to the enterprise of the provisions of The Mechanics’ Lien Act, supra.
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À mon avis, on en arrive à un résultat fort différent lorsqu’on examine les arrangements dans leur ensemble. Pour des raisons que les parties connaissent mieux que personne, Phoenix n’a pas voulu s’occuper elle-même de la conception, du financement, de la location et de la construction du siège social de Phoenix Canada. Phoenix a accepté de prendre des arrangements suivant lesquels Ownix allait gérer, au sens général du terme, le projet, tout en étant soumise à la surveillance et au contrôle de Phoenix. Ownix, pour sa part, ne disposait pas des ressources nécessaires pour s’occuper toute seule de l’acquisition de l’emplacement, du financement à long terme, de la construction de l’édifice et de la location d’une partie de celui-ci à Phoenix Canada pour son siège social et du reste à d’autres locataires. Ownix avait peut-être les aptitudes nécessaires pour monter le projet, mais les moyens financiers lui manquaient. Peu importe la raison, Ownix semble avoir consenti à fournir le bien-fonds et à gérer le projet moyennant des paiements dont le montant et les modalités sont prévus dans le contrat de réalisation ainsi que dans les baux et les contrats qui en ont découlé. Mais, en fin de compte, Ownix ne serait propriétaire ni du bien-fonds ni de l’édifice. Phoenix Canada aurait la pleine propriété du bien, libre et quitte de toute charge, sauf pour ce qui est des baux de locaux non encore expirés. Le plan adopté par Ownix et Phoenix faisait appel à une mise en commun de leurs ressources, ce qui a permis la construction de ce grand édifice au centre de Toronto et l’établissement du siège social de Phoenix Canada dans une partie de cet édifice. Selon moi, c’est en fonction de ces faits qu’il faut évaluer le contrat de réalisation, le contrat de construction, les différents baux et la sous-location, la cession du crédit-bail, l’hypothèque et l’application à l’entreprise des dispositions de The Mechanics’ Lien Act, précitée.
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